No artigo anterior, mostramos o papel invisível dos patriarcas, que continuam com todo o controle do sistema de holding familiar mesmo depois de transmitirem suas quotas aos filhos; e finalizamos prometendo mostrar agora como funcionam na prática os sistemas que monitoram o patrimônio imobiliário ? faremos mais do que isso e você já vai entender o motivo.
Todos os dias aparece alguém fazendo terrorismo digital ? que funciona devido ao precário nível de educação financeira e patrimonial característico do nosso povo. Famílias conscientes buscam informações corretas para não cair em armadilhas tributárias, diante da complexidade da legislação tributária brasileira, e o caráter dinâmico das reformas que vem sendo anunciadas.
Antes, o boato era ?se eu transferir o imóvel onde moro para a minha holding familiar, terei que pagar aluguel e recolher imposto de renda sobre a locação?. A nova versão: ?se eu ceder um de meus imóveis para um de meus filhos, vou ter que pagar imposto sobre aluguéis que não recebi?.
O que dizem os novos sistemas (SINTER e CIB)
O novo boato vem se apoiar na Lei Complementar nº 214/2025 (Reforma Tributária), onde encontramos o SINTER (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais) e o CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro). O SINTER já está ativo e reúne dados de imóveis urbanos e rurais a partir de cadastros fornecidos por cartórios, prefeituras, estados e órgãos federais; o CIB obrigatório já em 2026, criará um identificador único que funcionará como um verdadeiro ?CPF do imóvel?.
Esses sistemas permitem que a Receita Federal cruze informações declaradas pelos contribuintes com diversos registros oficiais e privados, tais como: valores declarados em contratos de locação; boletos e comprovantes de aluguel; informações prestadas por locadores e locatários; e dados de movimentações financeiras e de cobrança de IPTU. Assim, quando houver inconsistências, o contribuinte poderá ser chamado a prestar esclarecimentos e até sofrer sanções por sonegação.
Embora os novos sistemas aumentem a fiscalização, as regras do IRPF continuam as mesmas.
O que realmente está no RIR/2018
O Regulamento do Imposto de Renda ? RIR (Decreto 9.580, de 22/11/2018) é constituído de duas partes: Livro I (até o art.157) ? versando somente sobre pessoas físicas (IRPF), e Livro II (a partir do art. 158) ? tratando apenas de pessoas jurídicas (IRPJ). Na prática, IRPF e IRPJ são tributos diferentes, cuja incidência decorre de fatos geradores distintos.
A base para esses boatos está no §1º do art. 41 do RIR, onde se lê que ?Na hipótese de imóvel cedido gratuitamente, constitui rendimento tributável (...) o equivalente a dez por cento do seu valor venal? mas também ali se lê ?ressalvado o disposto na alínea ?b? do inciso VII do caput do art. 35.?
Então, se uma pessoa física cede gratuitamente imóvel para outra pessoa ? física ou jurídica (inclusive para sua holding familiar), cria fato gerador de IRPF. Já a cessão gratuita por pessoa jurídica não é fato gerador de IRPJ ou IRPF. Fica desvendado o primeiro boato.
Exceções para familiares
E se a cessão gratuita for para uso do cônjuge ou de parentes de primeiro grau? É justamente disso que trata a ressalva que destacamos acima: nesses casos, o valor locativo é considerado rendimento isento ou não tributável.
Por que o comodato não resolve
A eventual adoção de contrato de comodato seria um meio de provar que não há recebimento de aluguéis, afastando a incidência do IRPF. Na prática, contudo, o comodato vai caracterizar a cessão gratuita, servindo de prova para o fato gerador de IRPF descrito no §1º do art. 41 do RIR.
Conclusão (e daí?)
O que as pessoas físicas podem fazer ? e mesmo as jurídicas, como prevenção ? é um contrato de cessão onerosa de uso e gozo de bem imóvel, descrevendo o ônus não como pecúnia, mas como a obrigação de o morador pagar condomínio, IPTU, concessionárias, reformas e coisas assim.
Em resumo: ceder imóvel a filhos não gera imposto de renda sobre aluguel presumido. Mas deixar tudo informal abre brecha para problemas. Planejar é transformar incerteza em segurança ? e é isso que defendemos na PBCA.
Planejar não é luxo: é o que faz e diferença para construir ou destruir patrimônio.
No próximo artigo, vamos explorar um pouco mais a questão dos tributos ? e como a falta de planejamento pode provocar despesas que você poderia evitar.
Piraju Borowski Mendes é sócio fundador da PBCA Planejamento, que tem a missão de elevar a conscientização e a prática do planejamento patrimonial entre as famílias brasileiras. Coronel da reserva do Exército Brasileiro e membro Platina do Time Holding Brasil, exerce a atividade de consultoria aplicada ao planejamento patrimonial das famílias. É Doutor em Ciências Militares, por notório saber; Especialista em Direito Imobiliário Extrajudicial e Especializando em Direito de Família e Sucessões Extrajudicial. Dedica-se desde 2021 ao estudo e elaboração de melhores práticas em planejamento patrimonial da família, que empregam como ferramenta o sistema de holding familiar.
